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地產“世紀交易”主角境遇大不同:富力、融創疲于自救,萬達笑到最后?

2021-05-03

9月5日,剛剛披露完半年報的富力地產,緊接著就發布了一則出售旗下酒店資產的公告。公告顯示,富力地產全資附屬公司廣州兆曦投資有限公司、京英協置業投資有限公司及廣州富京酒店管理有限公司和北京萬達嘉華酒店管理有限公司共同簽訂協議,富力地產將以5.5億元出售廣州富京酒店100%的股份給北京英協置業。

資料顯示,廣州富京酒店管理有限公司通過全資附屬公司北京萬達嘉華酒店管理有限公司持有北京富力萬達嘉華酒店。

值得注意的是,此次富力地產所出售的北京富力萬達嘉華酒店正是當年其以六折“骨折價”從萬達手中買來的那批酒店之一。富力地產還在公告中披露,本次出售北京富力萬達嘉華酒店將錄得虧損約653.7萬元,將用此次出售款項凈額償還集團債務。

如今看來,在當年那場萬達、融創、富力三方參與的業界聞名的“世紀交易”中,當時被大多數人稱為實力贏家的富力地產,現在過得并不如意,為了降負債和緩解自身流動性壓力,已不得不走上“割肉甩賣”之路,而萬達和融創的境遇也是大相徑庭。

富力意外入局“撿漏”

2017年7月19日,原定于當日16時召開的融創、萬達簽約儀式現場的背景板上,突然多出一個顯眼的名字“富力地產”,這一變動讓當時在場的眾多媒體猜測富力要替代融創簽下萬達的酒店項目。接下來更戲劇的是,這場發布會兩度宣布推遲,隨后合作背景板上富力地產被“除名”,接下來便發生了網傳的會議室“摔杯子”事件,據現場媒體表示,當時三家企業董事長齊聚會議室,期間室內還傳出了摔杯子和碎紙機的聲音。

一番操作之后,最后富力地產的名字又再度出現在合作背景板上。在隨后召開的發布會現場,王健林首先就會議延遲做出回應稱,因為打印機耽誤時間,一直在等文件簽字,并且辟謠了摔杯子事件,稱大家當時是在“談笑風生”。

實際在發布會之前,按照7月10日融創與萬達簽署的并購協議,融創將分別為295.75億元和335.95億元價格接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權以及76個酒店項目。而發布會當天最終收購協議卻是,富力地產以接近六折199.06億元的價格拿下王健林原定的價值335.95億元的77家酒店,融創原定的295.75億元則變為了438.44億元接手萬達13個文旅項目91%的股權。不過后期經過調整,富力最終是以189.55億元獲得了73家萬達酒店資產。

從整個收購事件看來,萬達含淚甩賣,富力妥妥撿漏,融創似乎成了“加價不加量”的冤大頭,但王健林卻在發布會上表示,本次合作不管是從企業戰略、還是商業邏輯看,三方都是贏家。萬達通過轉賣,回籠了資金降低了企業負債;融創接手13家文旅項目之后,無需通過萬達借款就可完成交易,使交易過程簡化;而富力則通過此次交易,直接成為全球最大的五星級酒店業主,旗下所持酒店逾超100家。

對于本次“世紀大并購”富力是如何“意外”入局的,當時因富力地產董事會秘書胡杰的一句" 這筆交易事出偶然,不在公司計劃內",讓業界不少人猜測是萬達主動找到了富力尋求合作。

但據中房報報道,事實恰好相反,是富力主動聯系的萬達,向其表達了收購酒店的意愿,早在收購前一周,富力地產的兩個老板李思廉和張力曾留意到媒體報道的萬達與融創的交易,敏感的商業嗅覺讓他們意識到,必須把握這個千載難逢的好機會,并借此進一步拓展自身酒店業務。

據知情人士透露,當時富力在聯系了王健林之后,王建林表示要征求融創孫宏斌的同意,而對于沒有太多酒店管理經驗的融創而言,半路殺出個富力截胡也并不是件壞事,同時富力接手,也減緩了融創現金流的壓力,于是這場交易一拍即合就敲定了。

一對難兄難弟

五年過去了,對比當下,這場“世紀交易”的三家企業是否真如王健林當年所言實現了“三方共贏”?當下三家企業境遇又是如何?

先說當年低價“抄底萬達”的富力地產,富力地產并購萬達酒店后,當年酒店業務確實給富力帶來了可觀的收入。據富力地產2017年披露的財報數據,2017年其酒店業務項目營收額增至23.75億元,并且富力還稱,本次收購從財務角度看有明顯增值效果,為其帶來一次性收益人民幣131億元,將大幅增加未來數年酒店業務的收益。

然而事實卻是,自2018年開始,酒店業務不但沒給富力帶來更多盈利,反而讓富力持續陷入虧損之中,財報顯示,2018年,富力地產酒店業務的虧損額達4.59億元,虧損增幅超200%。2019年-2021年,富力地產酒店業務的虧損持續加大,分別為虧損10.1億元、14.27億元和和14.22億元。此外,據今年中期業績報,上半年富力酒店業務虧損達8.49億元。

事實上,在房地產市場持續低迷的背景下,不少房企都把降負債、回籠資金作為重點工作。富力地產也不例外,自2021年以來,富力便開啟了業務瘦身之路。2021年9月,富力集團以不超過100億元的價格將旗下的富力物業公司轉讓給了碧桂園服務。同年,富力還分兩次分別以44.1億元和12.63億元價格出售了廣州空港物流園股權,同時富力執行董事及大股東李思廉和張力還為集團提供了80億元港幣的股東資金。

今年上半年,富力地產還出售了國外相關資產,包括以9570萬英鎊出售了倫敦Vauxhall項目,用于抵銷2022年的負債和做流動資金儲備,富力還將One Thames City 50%股權以26.6億港元轉讓給了中渝置地的張松橋。

此外,富力還轉賣了位于福州的一家酒店,有媒體曾報道稱此酒店或為福州富力威斯汀酒店,也同樣是當年在萬達手里收購的同一批酒店資產。

相比富力,融創的境遇似乎也并無二致。融創孫宏斌曾說投資文旅就是投資“詩和遠方”,在接手了萬達13個文旅項目之后,融創又在次年的10月29日,宣布全盤接管萬達文旅管理團隊,當日融創發布公告稱,將以62.81億元收購萬達文化管理100%的股份。對于此次交易,融創方面表示,收獲一支組織架構完整且具有豐富經驗的文旅和商業運營管理團隊,對日后企業的文旅業務發展將有所加持。

同年8月,融創還斥資注冊10億元成立了文旅集團,該集團旗下業務包含文化旅游城、文旅商業、文旅特色小鎮等板塊,與地產集團分開獨立運營,由此看來融創對于文旅業務確實寄予了厚望。盡管融創在文旅業務方面動作頻頻,但一系列的操作卻并未給集團業績帶來太多裨益。

據融創中國2017年、2018年年報顯示,2017年文旅城收入10.9億元,占集團總收入1.65%;2018年文旅城運營收入20.3億元,占集團總收入1.63%,顯然文旅業務營收雖有所上漲,但在集團總收入中占比仍較低。另外值得一提的是,融創中國的財報中并未披露文旅業務的凈利潤情況,市場分析認為,融創文旅業務或仍處于虧損狀態。

文旅業務之外,當下融創集團整體也處于困境之中。9月7日,媒體報道稱融創債權人向香港法院提交清盤呈請,不過隨后融創就進行回應稱,系債權人的個人行為,不影響公司整體經營與債務重組推進。事實上,今年以來,關于融創暴雷的消息一直不絕于耳,融創中國也確實債臺高筑,據其披露的2021年上半年財報顯示,公司負債總額已達9900多億元,直逼萬億大關。特別值得一提的是,截至目前,融創2021年的年報業績仍未披露。

近幾年在深陷高壓債務危機、行業下行及疫情的多重夾擊下,一向被譽為“白衣騎士”的融創從去年開始也大肆處理資產進行回血自救。2021年3月,融創先是轉讓了西雙版納環球世紀會展旅游公司70%的股權。同年11月,濱江集團以16.73億元人民幣收回了此前和融創中國合作的兩個項目各50%的股權。

與此同時,融創還以26.8億元人民幣的價格出售了上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目。今年1月融創又接連出手了武漢的甘露山文創城項目、一江源項目和昆明文旅城項目,據知情人士透露,武漢文旅城項目是融創以接近四折的低價甩賣的。此外,融創還曾兩次拋售貝殼股票以回籠資金。

萬達才是最大贏家?

相較于富力和融創兩個難兄難弟,在多數人眼里,當年“世紀交易”中割肉甩賣的萬達似乎才是笑到最后的贏家。據不完全統計,今年以來,萬達已抄底接管包含葫蘆島爛尾項目、鑫苑旗下項目、北京藍色港灣等在內的20多個地產項目。此番豪放“買買買”的操作也似乎印證了當年萬達轉型運營輕資產戰略是相當明智之舉。但實際上,當年壯士斷腕的萬達真的就是最后的贏家嗎?接下來我們一起復盤下“世紀交易”后近幾年萬達的發展。

在經歷了2017年瘋狂甩賣的”瘦身“之后,萬達于2018年3月開始宣布實施“輕資產”發展的新戰略,并將大連萬達商業地產股份有限公司正式更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司。隨后,萬達又將商業地產拆分成商管集團和地產集團兩個業務板塊。數據顯示,2018年萬達集團收入為2142.8億元,其中商管集團收入376.5億元,地產集團收入540.2億元,僅占總收入的24.9%。

值得一提的是,在此前的2018年1月,王健林為萬達商業引入340億元的新戰投,收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的14%股權,這次同樣簽訂了對賭協議,約定要在2023年10月31日前完成上市。

此后三年,萬達蟄伏蓄力,但上市依舊未果。2021年3月,萬達商業宣布撤回A股上市申請。3月底,珠海國資委出資20億元戰投入股萬達商管集團旗下輕資產商管公司——珠海萬達商管。該公司是完全的輕資產運營管理公司,不持有任何物業,僅負責所有萬達廣場的運營管理。同年10月,萬達拆分出珠海萬達商管繼續IPO。

瀏覽萬達集團官方網頁,鈦媒體發現目前萬達的產業一欄有三塊業務,分別為商管集團、文化集團和投資集團。而作為萬達拳頭業務的商管集團在地產整體大環境低迷及疫情的影響下,業務發展似乎也面臨不小的壓力。據萬達商管招股書顯示,自2018年-2020年,萬達商管凈利潤連續三年下滑,凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元,不過到了2021年萬達商管的凈利潤卻暴漲200%多至35.1億元。對于暴漲原因,萬達商管稱,是由于收入的增長所致。

盡管2021年萬達商管業績看起來有較大增長,不過萬達在2018年引入340億元戰投時,所簽的對賭約定,萬達商管保證2021凈利潤不得低于人民幣51.9億元,2022、2023年實際凈利潤分別不得低于74.3億元以及94.6億元。若未達成,則萬達系相關公司將以零對價轉讓有關數量股份或向投資者支付現金,以補償投資者。對比來看,萬達商管2021年凈利潤僅35.1億元,距離對賭協議約定的的51.9億元還有很大的差距。

不過,萬達商管稱,2021年公司預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。因為加上2021年上半年扣除的非經常性損益14.61億元及2021年1-4月份,200多座萬達廣場的運營管理服務費等數據并未披露在2021年的財務數據,算上這兩部分利潤,其實萬達商管2021年預估實際凈利潤或已超過了51.9億元。

總體而言,自2017年后,不管是揮淚甩賣資產還是轉型輕資產戰略,最終都為萬達搏來一個還不錯的結果——萬達目前已基本解除債務危機。如今“輕裝上陣”的萬達與當下不少正處在水深火熱、隨時都會面臨流動性危機的房企來比,境遇確實好了很多,不過在業績對賭、上市對賭之下,未來萬達仍將面臨較大的經營壓力。


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