據悉,長沙奧克斯廣場各商戶已收到商管公司更換的告知函,待10月1日后交接,由萬達商管負責招商運營;杭州奧克斯中心與萬達商管達成輕資產輸出協議,并于9月14日成立了杭州倉前萬達廣場商業管理有限公司。
而5家購物廣場業主仍是奧克斯。
翻開近兩年各端口有關于各地奧克斯廣場的探店打卡和分享,“老、舊、冷清”是關鍵詞,甚至處于青島核心商圈李村的奧克斯廣場,在火熱購物氛圍中,沿街網點卻有超過半數處于招租狀態。
這類有一定開發年限、但缺乏妥善運營的標的,萬達商管視作輕資產合作的好項目。
在不久前的4月,萬達也接管了京內地標朝陽公園附近藍色港灣項目,此外還接管了建業等企業旗下項目。
奧克斯地產曾有眼見地布局了幾大重點城市,但商業地產考驗長期運營,各項成本還在持續產生。
2019年以來,奧克斯住開業務銷售下跌,債務拉升,持盤能力下降。商業地產運營托付給萬達商管,把做不來的事交給擅長的人去做,或許會是一個好主意。
萬達商管“救生”
各地奧克斯廣場體量大小不一、定位各異,開業時長有近10年的,也有剛開業2年的,但經營狀況一般,“老、舊、冷清”或者不如附近某一家購物中心,是評價中主要的關鍵詞。
兩家長沙的奧克斯廣場開業年限較長,均在岳麓區,一家位于長沙濱江新城板塊核心、銀盆路與岳麓大道交會處,于2013年開業,體量27萬平方米,開業之初,平和堂、華潤萬家、國美電器、韓國CGV影城等先后進駐。
另一家奧克斯繽紛廣場于2016年開業,定位為精致型社區購物中心,6.6萬平方米。在業態規劃上,以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點,引進五大親子游樂體驗館、鋼琴美術等專業培訓機構以及諸多兒童服飾品牌,面積占比近30%。
但據了解,此前長沙市物業管理辦公室公布的2022年1至2月物業服務企業“紅黑榜”及“重點監管”企業名單中,長沙奧克斯商業有限公司等5個物業企業被列入“黑榜”。
關于前者,除了某服飾品牌打1折、2020年之前平和堂還在、餐飲區域人流尚可,其他時候更多被吐槽停車場衛生狀況,或者被說商場冷清沒人。
5家廣場中,體量最大的是于2012年11月底開業的成都奧克斯廣場,為56萬平方米城市綜合體。最新開業的則是杭州奧克斯廣場,于2020年末開業,是離地鐵站最近的一個綜合體。而位于青島市李滄區李村的奧克斯廣場位置良好,2018年開業,12萬平方米。
據了解,李村周邊商圈商業面積超200萬平方米,日均最高人流量超20萬人次,多年前就已躋身青島最大商圈。但就在這么火熱的商圈中,其沿街網點卻有超過半數處于招租狀態,負一樓多數商鋪基本處于閉店狀態,也看不到知名大品牌店鋪。
有逛過的消費者認為:“沒有特色,是奧克斯廣場最大的問題。”
同樣類似的項目,萬達商管還在4月接手了北京朝陽公園附近的藍色港灣。同為五棵松附近的華熙人頭攢動,有媒體在2019年探店藍色港灣時,一層2折起的大賣場取代了奢侈品門店;商場4層“人去樓空”,6層的直梯處于關閉停運狀態。
此外,萬達商管還接管了體量約10萬平米南寧江宇世紀廣場,包括建業旗下全部商業項目。4月1日協議中,萬達商管將會整體租下建業項目,全面負責招商、對外租賃、運營和物業管理。
上半年,萬達商管拓展了不少項目,下半年也沒有停下來。數據顯示,截至2022年6月底,珠海萬達商管通過合作模式租賃的已開業項目達到122個。
據查閱消息,僅8月前后,萬達商管就在廊坊、濟南、大同、合肥、宜賓、西安新增對外投資近10家公司
先前招股書顯示,截至2021年12月31日,珠海萬達商管管理417個商業廣場(包括132個獨立第三方商業廣場),在管建筑面積達5900萬平方米,其中來自獨立第三方的面積占比約25%。
奧克斯“地產邊緣”
奧克斯地產在商業地產運營層面沒有太多優勢,但早期也多為布局一二線重點城市。
據官網介紹,奧克斯地產成立于2000年,旗下包括地產、產城、商管、物業四個業務板塊,2004年啟動全國化擴張,戰略布局7+X。
2009年進軍商業地產,部分項目起于那時,主要布局寧波、杭州、南京、鄭州、天津、南昌、長沙、馬鞍山8個城市。
奧克斯地產還曾一度喊話要上市。
據觀點新媒體過往報道,2013年,時任奧克斯地產執行董事、總裁助理的畢興礦稱,奧克斯地產計劃于香港上市。結果是,在銷售表現上逐漸退出榜單。到2019年,高周轉下的負債率、下滑的銷售表現把奧克斯從地產業務上推開。
根據2019年奧克斯地產債券年報數據顯示,2019年實現營業收入39.62億元,同比下降43.04%,銷售降幅和當下樓市寒冬多數房企相當。
奧克斯地產拿地次數也越加可數,最近一次拿地是2021年1月27日在寧波北侖區的1宗商住用地,起始價15.62億元,最終經過178輪競價,以封頂價20.3億元競得。
開發業務上,奧克斯地產需要有項目開發,但利潤率又壓得非常緊,商業地產方面,持盤能力下降,難以覆蓋自身持有物業的各項成本,托管或許是一個盤活資產的選擇。
業內人士的共識是,商業地產是一個長期運營的活兒。亦有業內人士向觀點新媒體表示,持盤方會有對于經營和投資回報的需求。但商管能力的建設不是說挖一個高管、帶一個團隊就能干得起來的,需要一個長周期。成熟的商業地產運營商能夠幫助更高效地發揮資產的作用,否則商業地產前期投入大,經營不好,存量資產給持有方帶來的壓力就越來越大。
為了資產的增值和保值,奧克斯把商業地產的運營托付給萬達商管,或許會是一個好主意。