8月30日,新城控股集團股份有限公司(SH601155,下稱“新城控股”)發布2022年半年度報告。報告期內,該公司實現營業收入428.03億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤30.1億元,扣非歸母凈利潤25.62億元。報告期末,公司剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%,凈負債率為48.37%,現金短債比為1.06。
從財報數據來看,新城控股業務結構明顯優化,得益于1~6月商管毛利占公司毛利比重達34.14%、毛利率72.22%,歸母凈利率為7.0%,較2021年同期提升了1.6個百分點,隨著行業的修復和公司長期穩健發展,該部分估值將逐步顯現。
新城控股董事長王曉松在9月2日舉行的2022年中報業績說明會上表示:“公司將一如既往專注于地產開發與商業運營管理的核心業務,雙輪驅動戰略將繼續維穩精進,通過甄別潛力區域與城市,把握結構性機會,持續提升組織效能和組織活力,做好城市深耕,堅持輕重并舉,不斷夯實傳統開發的業務能力,貫徹‘有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務’,在行業新格局中走高質量、可持續、穩健發展之路。”
“住宅+商業”雙輪驅動吾悅廣場10年覆蓋19個城市群
行業整體舉步維艱的情況下,“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯。報告期內,新城控股實現結算面積623.25萬平方米,實現結算金額549.38億元(含合聯營項目,下同),實現營業收入428.03億元。
值得注意的是,公司毛利率逆勢同比提升了2.3個百分點至21.9%。其中,投資物業租金毛利率增長了1.6個百分點至72.2%。國信證券研究報告顯示,通過細拆業務類型,可持續經營且高毛利的投資物業在2022年上半年的營收和毛利潤占比分別為10%和34%,實現了顯著提升。
半年報顯示,截至2022年6月末,新城商業地產品牌“吾悅廣場”完成了135個大中城市、189個綜合體項目的布局,開業面積達1,189.06萬平方米,出租率達96.01%,報告期內,吾悅廣場實現租金收入43.96億元,同比增長16.57%,對公司業績貢獻逐步提高。
10年間,吾悅廣場以上海為中樞、長三角為核心,已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。目前85%的吾悅廣場布局于19個城市群,覆蓋了全國GDP80%的區域。
吾悅廣場打破傳統業態規劃布局,通過承載休閑、社交、購物功能的大空間與一個主題性的業態和空間創新性復合,讓每一個購物中心都以“Mall+ X”方式構建新型業態組合,形成獨具特色的商業標志,打造商業地產差異化競爭力。通過同行對標,提質增效,價值挖掘,創新突破,做到“相同品質更低成本,相同成本更高品質”。從關注客流到關注客戶運營,提升服務體驗,不斷擔當好“美好生活服務商”的角色。
開發銷售方面,報告期內,新城控股共實現銷售金額652億元、銷售面積657萬平方米,全口徑資金回籠760億元,按全口徑回籠/全口徑簽約計算的資金回籠率為117%;60個子項目竣工交付,竣工面積653.56萬平方米。截至報告期末共有348個子項目在建,總建筑面積達6638.79萬平方米,已售未結轉面積達3468.92萬平方米,提前鎖定未來業績。
新城控股土儲仍較充裕,總土儲截至報告期末達1.3億平方米,仍可滿足未來2~3年開發運營所需,土儲結構也較為合理,一、二線城市占比約37%,長三角區域三、四線城市占比約29%。
根據半年報披露,公司下半年計劃竣工148個子項目,實現竣工面積1762.80萬平方米,其中,住宅項目951.16萬平方米,商業綜合體項目811.64萬平方米。
“三道紅線”穩居綠檔經營性現金流為正
上半年,新城控股通過抓銷售、緊運營、控風險、保利潤、提升資金使用效率等,表現出了穩健的財務水平。截至報告期末,其經營活動產生的現金流量凈額115.03億元。
目前,新城控股“三道紅線”全部穩居綠檔,截至報告期末,凈負債率為48.37%,剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%,現金短債比為1.06,短期償債能力較好;半年報披露了合聯營權益有息負債情況,截至報告期末,合聯營公司權益有息負債合計91.44億元,較2021年底下降20%,財務狀況更為透明。
在償債方面,新城堅持底線思維,進一步優化債務結構,確保每一筆債務如期兌付,2022年公司公開市場債務到期規模為126億元,截至8月份,已提前或到期償還103億元。
作為首批創設信用保護合約發債的示范房企,新城控股在全行業融資渠道收縮的大環境下,仍然在融資端不斷取得突破。繼今年5月成功發行規模10億元的2022年度第一期中期票據后,新城控股計劃于9月8日~9月9日簿記發行年度第二期中期票據,發行規模不超過10億元,票面利率詢價區間為3.00%~4.30%,中債公司為其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
為提振市場信心,新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底,公司已累計斥資4934萬元回購股份238萬股,占公司總股本的比例為0.11%,公司將在后續根據回顧方案及市場情況擇機實施回購。
據新城控股7月份公告披露,公開擬發行總額不超過61.72億元公司債已獲得證監會批復。
值得一提的是,新城控股商業地產版圖經營性物業貸持續落地。1~8月,20座吾悅廣場累計獲得融資約62億元,該批債務久期約8~10年,符合公司優化債務結構的長期規劃。
出于對公司發展前景的信心,公司董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬,以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的存續公司債券,截至2022年6月20日,累計購買金額達1224.29萬元。
此外,王曉松在業績說明會上還透露:“公司堅持做精主業、提升核心競爭力的同時,圍繞主業進行相關業務的研究和探索。截至2022年6月末,吾盛能源累計投產項目55個,累計裝機規模約60MW,預計年發電總量7500萬度,每年減少碳排放量74775噸。”